- 1. Tình huống thực tế
- 2. Nguyên tắc quan trọng nhất: Xác định theo quyền sở hữu tài sản
- 3. Ví dụ cụ thể
- 4. Vì sao không thể tách riêng theo người nhận tiền?
- 5. Cơ quan thuế hiện nay có thể đối chiếu những dữ liệu gì?
- 6. Vợ chồng nên kê khai như thế nào?
- 7. Những trường hợp nào mới được xác định là tài sản riêng?
- 8. Kết luận
Đây là một trong những câu hỏi mà rất nhiều cá nhân đang có nhà cho thuê quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh cơ quan thuế ngày càng đẩy mạnh số hóa dữ liệu và kết nối thông tin về tài sản, giao dịch ngân hàng và nghĩa vụ thuế.
Nhiều người cho rằng nếu mỗi người đứng tên một hợp đồng cho thuê hoặc tiền thuê chuyển vào tài khoản riêng của vợ hoặc chồng thì có thể tách doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế riêng cho từng người. Tuy nhiên, thực tế không đơn giản như vậy.
Tình huống thực tế
Hỏi:
Gia đình tôi có 2 căn nhà cho thuê. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đều thể hiện là tài sản chung của vợ chồng.
Căn A cho thuê được 500 triệu đồng/năm.
Căn B cho thuê được 600 triệu đồng/năm.
Vợ đứng tên hợp đồng thuê căn A, chồng đứng tên hợp đồng thuê căn B.
Vậy doanh thu cho thuê có được tính riêng cho từng người hay phải cộng gộp cả hai căn để xác định nghĩa vụ thuế?
Nguyên tắc quan trọng nhất: Xác định theo quyền sở hữu tài sản
Trả lời:
Nếu hai căn nhà là tài sản chung của vợ chồng thì doanh thu từ hoạt động cho thuê phải được xác định là doanh thu chung phát sinh từ tài sản chung.
Việc ai là người ký hợp đồng, ai là người nhận tiền thuê hoặc tiền được chuyển vào tài khoản của ai không làm thay đổi bản chất quyền sở hữu của tài sản.
Nói cách khác, cơ quan thuế sẽ nhìn vào nguồn gốc phát sinh thu nhập chứ không chỉ nhìn vào dòng tiền đang đi vào tài khoản của người nào.
Ví dụ cụ thể
| Bất động sản | Doanh thu năm |
|---|---|
| Căn A | 500 triệu đồng |
| Căn B | 600 triệu đồng |
| Tổng doanh thu | 1,1 tỷ đồng |
Trong trường hợp này:
- Căn A là tài sản chung của vợ chồng.
- Căn B cũng là tài sản chung của vợ chồng.
- Doanh thu phát sinh từ cả hai căn đều là thu nhập từ tài sản chung.
Do đó, doanh thu thực tế phải được xác định là:
500 triệu + 600 triệu = 1,1 tỷ đồng/năm.
Doanh thu này vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm nên thuộc diện phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định.
Vì sao không thể tách riêng theo người nhận tiền?
Đây là điểm nhiều người thường hiểu nhầm.
Trong giao dịch dân sự, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận:
- Vợ đứng tên một hợp đồng.
- Chồng đứng tên một hợp đồng.
- Tiền thuê chuyển về tài khoản của vợ.
- Hoặc tiền thuê chuyển về tài khoản của chồng.
Tuy nhiên, những thỏa thuận này chỉ là cách thức thực hiện giao dịch giữa các bên.
Chúng không làm thay đổi bản chất rằng tài sản đang cho thuê là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng.
Vì vậy, việc tách doanh thu theo người nhận tiền không phải là căn cứ để xác định doanh thu tính thuế.
Cơ quan thuế hiện nay có thể đối chiếu những dữ liệu gì?
Trước đây, nhiều người cho rằng cơ quan quản lý khó kiểm tra các giao dịch cho thuê nhà. Tuy nhiên hiện nay dữ liệu ngày càng được số hóa và liên thông giữa nhiều cơ quan.
Một số nguồn dữ liệu có thể được đối chiếu bao gồm:
- Thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tin đăng ký cư trú.
- Hợp đồng cho thuê.
- Dữ liệu tài khoản ngân hàng.
- Dữ liệu hóa đơn điện tử.
- Dữ liệu kê khai thuế.
Chính vì vậy, việc hiểu đúng và thực hiện đúng nghĩa vụ thuế ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế các rủi ro phát sinh về sau.
Vợ chồng nên kê khai như thế nào?
Đối với trường hợp có nhiều bất động sản là tài sản chung, phương án phù hợp nhất là vợ chồng thống nhất cử một người đại diện thực hiện kê khai thuế theo quy định.
Trong trường hợp hoạt động cho thuê phát sinh thường xuyên, quy mô lớn hoặc kết hợp với các hoạt động kinh doanh khác thì có thể cân nhắc mô hình hộ kinh doanh để thuận tiện cho việc quản lý và kê khai.
Nếu đang tìm hiểu về mô hình này, bạn có thể tham khảo thêm bài viết Hộ Kinh Doanh Cá Thể Là Gì? Phân Biệt Với Công Ty TNHH: Bài Toán “Được & Mất” Cho Người Khởi Nghiệp.
Đối với cá nhân cho thuê tài sản, việc kê khai hiện nay cũng có thể thực hiện trực tuyến. Bạn có thể xem hướng dẫn chi tiết tại bài viết Hướng Dẫn Kê Khai Trực Tuyến Và Nộp Tờ Khai Cho Thuê Tài Sản Năm 2026 (Tờ Khai 01/BĐS).
Những trường hợp nào mới được xác định là tài sản riêng?
Doanh thu chỉ có thể được xem là thu nhập riêng của từng cá nhân khi bất động sản thực sự là tài sản riêng theo quy định pháp luật.
Ví dụ:
- Tài sản có trước khi kết hôn.
- Tài sản được tặng cho riêng.
- Tài sản được thừa kế riêng.
- Có văn bản xác lập chế độ tài sản riêng hợp pháp.
Khi đó, doanh thu phát sinh từ bất động sản riêng mới được xác định là doanh thu của người sở hữu tài sản đó.
Kết luận
Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần chia hợp đồng hoặc chia tài khoản nhận tiền là có thể tách doanh thu cho thuê giữa vợ và chồng. Tuy nhiên, cơ quan thuế không xác định nghĩa vụ thuế dựa trên người nhận tiền mà dựa trên bản chất quyền sở hữu của tài sản.
Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì doanh thu cho thuê phát sinh từ các tài sản đó cũng là doanh thu chung và phải được xác định trên tổng doanh thu thực tế.
Hãy nhớ một nguyên tắc rất đơn giản:
Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì doanh thu cho thuê cũng là doanh thu chung. Thuế được xác định trên tổng doanh thu thực tế phát sinh từ tài sản chung, không phụ thuộc vào việc ai đứng tên hợp đồng hay ai là người nhận tiền thuê.
